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auじぶん銀行住宅ローンの特徴
auじぶん銀行住宅ローンは、変動金利であれば、国内最低金利も誇る住信SBIネット銀行と同金利となっており、金利的には日本国内の住宅ローンの中では最も低いレベルの住宅ローンです。
住信SBIネット銀行住宅ローンと異なるのは団体信用生命保険です。
auじぶん銀行の方が団信のラインナップは揃っていますが、特約保険料がかかるため、充実した団信加入を希望するのであれば、auじぶん銀行住宅ローンの金利の方が高くなることもあります。
まずは、auじぶん銀行住宅ローンの特徴について解説していきます。
金利がトップクラスに低い
auじぶん銀行の住宅ローンは金利が国内トップクラスに低いという点が特徴です。
おすすめは、変動金利と固定10年金利で最優遇金利は以下のようになっています。
変動金利：0.457%
固定10年：0.62%
変動金利に関しては、国内最低金利の住信SBIネット銀行の住宅ローンと同金利ですし、固定10年にしても国内銀行の中ではトップクラスに低い金利です。
金利の低い住宅ローンを借りたいのであれば間違いないくauじぶん銀行の住宅ローンは有力な選択肢の1つということができるでしょう。
当初引き下げと全期間引き下げが選択できる
auじぶん銀行住宅ローンは、固定金利に関して、「固定期間の間大きく金利が優遇されるプラン」と「固定期間が終了しても住宅ローンを借りている全期間金利が優遇されるプラン」を選択することが可能です。
例えば、固定10年であれば以下のようになります。
当初期間引下プラン：0.62%(1.95%優遇)
全期間優遇プラン：1.57%（1.00%優遇）
当初期間引下プランの方が10年間の金利優遇は大きくなっていますが、全期間優遇プランは固定期間が終了してもその後金利が１％優遇され続けるというメリットがあります。
ミックス金利も選択可能
auじぶん銀行住宅ローンは上記の固定金利の優遇を当初期間と全期間から選択できる点と、そしてミックス金利も選択することができるという点で、ネット銀行でありながら都市銀行の住宅ローンのように、緻密な商品設計となっており、自分にとって最適な住宅ローンを組むことができる住宅ローンになっています。
ちなみに、ミックス金利というのは、住宅ローンの借入額のうち、一部を変動金利に、残りを固定金利にというように、変動と固定を好きな配分でミックスして借りることができるという住宅ローンです。
金利が上昇した時には、変動金利よりも固定金利の方がメリットがありますし、金利が下落した場合にこ固定金利よりも変動金利の方がメリットがあります。
このように、将来的に不透明な金利の動向をミックス金利を選択することによって、どちらに転んでも大きな損をしないように、リスク分散ができるのがミックス金利なのです。
例えば3,000万円の住宅ローンを1,500万円を変動金利で借りて、残りの1,500万円を固定金利で借りるというように住宅ローンを組むことができます。
ただし、ミックス金利の住宅ローンは変動と固定で住宅ローンの本数が２本になります。
抵当権も２本設定しなければならないため、登記にかかる費用は大きくなってしまうため注意しましょう。
多彩な団信プラン
auじぶん銀行住宅ローンは団体信用生命保険のプランが多彩です。
住信SBIネット銀行住宅ローンのように、特約保険料が完全に0円ということはありませんが、保証内容は確実にauじぶん銀行住宅ローンの方が充実しています。
保証プランは以下の4つです。
①一般団信にがん50％保証
死亡または高度障害になったときに住宅ローン残高が保証される一般団信に加え、auじぶん銀行はがん50％保証という保証がついています。
がん50％保証とは、がんと確定診断された場合には住宅ローン残高の50％が保証されるという内容です。
がんの進行速度に関係なく、50％保証ですので、命に全く別状のなく仕事にも支障のない初期のがんであっても確定診断されただけで住宅ローンの残高は半分になります。
この保証に特約保険料は発生しません。
②がん100％保証
がん100％保証というのは、がんと確定診断されると住宅ローンの残高が0円になるという保証です。
こちらもがんの進行速度などは関係ありません。
がん100％保証は特約保険料として金利＋0.2%必要になります。
③11疾病保証
11疾病保証とは、上記のがん100％保証に加え、糖尿病・高血圧性疾患・腎疾患・肝疾患・慢性膵炎・脳血管疾患・心疾患・大動脈瘤および解離・上皮内新生物・皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がんの10疾病によって180日以上の継続入院となった場合に住宅ローンの残高が0円になるという保証です。
こちらは金利＋0.3%の特約保険料が必要になります。
住信SBIネット銀行も全疾病特約がついており、特約保険料は無料ですが、12ヶ月以上働けなくならなければ保険が下りてきません。
この点、180日以上の入院と、がんの確定診断で保証されるauじぶん銀行住宅ローンの団信特約の方が、特約保険料は発生するものの、保険としては優秀と言えるかもしれません。
④ワイド団信
ワイド団信とは、一般団信よりも加入条件が緩い団体信用生命保険です。
健康上の理由から団体信用生命保険の加入を断られた人でも、ワイド団信であれば加入できる可能性があります。
特約保険料は金利＋0.3%となっています。
筆者も銀行員時代に、住宅ローンの審査には全く問題がない人でも、健康上の理由から団体信用生命保険に加入できず、住宅ローンを融資することができなかったという人が何人も存在します。
今思えば、「ワイド団信の取り扱いが勤務していた銀行にあればなあ」を思います。
住宅ローンはどんなに所得が高く、審査に全く問題がない人でも団体信用生命保険に加入できなければ絶対に借りることができません。
この点、auじぶん銀行住宅ローンはワイド団信の取り扱いがあるため、多少の持病がある人でも住宅ローンを借りることができる可能性があります。
ネット銀行の中では珍しいと言えるでしょう。
WEB完結
ネット銀行住宅ローンは申込から審査、契約まで全てネット上で完結させることができます。
住宅ローンの契約手続きは膨大な契約書類に全て記入捺印が必要で、契約手続きの際には、筆者は2時間から３時間程度の時間を顧客にとってもらっていましたが、このような面倒な手続きを非対面で行うことができるという点はauじぶん銀行住宅ローンの大きなメリットでしょう。
印紙代0円
auじぶん銀行住宅ローンは契約の締結をネット上で完結させることができます。
ネット上の契約手続きには収入印紙代が発生しないため、auじぶん銀行住宅ローンは収入印紙代を節約することができます。
借入額が数千万円にもなる住宅ローンは収入印紙代も馬鹿にはなりません。
1,000万円以上5,000万円以下の住宅ローンでは20,000円の収入印紙代が発生するため、これが節約できるのは隠れたメリットです。
保証会社なし
ネット銀行の住宅ローンではトレンドになっていますが、auじぶん銀行の住宅ローンにも、保証会社は存在しません。
いわゆるプロパー住宅ローンになっています。
保証会社付の住宅ローンでは保証会社に支払う保証料が借入額や審査に応じて発生し、20万円?40万円程度必要になります。
プロパー住宅ローンと聞くと「保証料が必要ない」とお得な気分になる人も多いかと思いますが、実際には、auじぶん銀行住宅ローンは保証会社付の住宅ローンよりも住宅ローン実行時の初期費用は高くなります。
auじぶん銀行住宅ローンは保証会社への保証料が必要ない代わりに、住宅ローン借入額×2.16%の取扱手数料が発生します。
3,000万円の住宅ローンを借りた場合の手数料は648,000円ですので、一般的には保証料よりも高くなってしまうのです。
ただし、金利が低いため、利息負担も含めたトータルの負担はauじぶん銀行住宅ローンの方が保証会社付の住宅ローンよりも低くなります。
共有名義の住宅購入は難しい
auじぶん銀行住宅ローンは連帯債務が認められていません。
連帯債務とは、購入する住宅の名義を複数の人で共有する代わりに、住宅ローンの名義も共有するという借入方法です。
共働き夫婦によくある借入方法です。
しかし、auじぶん銀行住宅ローンでは連帯債務が認められていないため、例えば夫名義で住宅ローンを組み、購入する住宅の名義を夫婦で半々にしてしまったら、妻が住宅の贈与を受けたということになってしまいます。
このため、共有名義で住宅を購入する場合には、住宅ローンの名義人でない人が自己資金を用意する場合以外では難しいでしょう。
例えば、3,000万円の物件を購入する場合、1,000万円については妻が預金を用意し、残りの2,000万円について夫名義の住宅ローンを借りるという風にすれば、購入した物件の3分の1については妻、3分の2については夫名義にすることで贈与にはなりません。
自己資金がない状態では、auじぶん銀行住宅ローンで購入した物件を夫婦共有にすることは難しいでしょう。
auじぶん銀行住宅ローンの審査
auじぶん銀行住宅ローンは金利が低く、団体信用生命保険も充実しているローンですが、審査の基準はどのようになっているのでしょうか？
原則的に審査は厳しい
auじぶん銀行住宅ローンはプロパー住宅ローンで、さらに国内最高レベルに金利が低い住宅ローンです。
プロパー住宅ローンは、店舗型の銀行であれば大口預金先や、法人取引先の社長やその家族などの、銀行にとって重要な顧客に対してしか取扱をしないローンです。
このため、プロパーというだけでauじぶん銀行住宅ローンは審査が厳しいと言えるでしょう。
さらに、金利が低いということは低いリスクしか取れないということです。
金利面で見てもauじぶん銀行住宅ローンは非常に厳しい審査が行われると考えられます。
借入額以上の担保があり、返済比率は30％以下（後述）、勤続年数3年以上（後述）、他債務がない（後述）人でないと審査に通過するのは難しいでしょう。
共働き世帯に有利な住宅ローン
auじぶん銀行住宅ローンは、配偶者などの収入を100％合算することができます。
例えば夫婦それぞれで500万円ずつ所得がある場合には、合算して1,000万円で住宅ローンの審査を受けることができます。
ライバルの住信SBIネット銀行住宅ローンでは50％までしか合算することができないため、同条件では750万円の収入で審査を受けることができます。
共働き世帯ではauじぶん銀行住宅ローンは審査で有利なるでしょう。
返済比率は35％以下程度か
auじぶん銀行住宅ローンの審査基準は公表されていません。
しかし、住信SBIネット銀行住宅ローンでは返済比率は35％以下と言われていますので、auじぶん銀行住宅ローンも同程度の基準であると思われます。
ただし、返済比率35％というのは生活が相当苦しくなるレベルの返済額です。
審査が厳しいということを考慮すれば、返済比率は30％以下になっていた方が審査に通過できる可能性は高くなるでしょう。
属性に厳しい審査が行われる
auじぶん銀行住宅ローンでは、勤続年数が3年未満の人は職務経歴書を提出しなければなりません。
これまで、そのような職業をたどってきたのかを細かく説明する必要があるのです。
ここで、収入が下がる転職や、職を転々としてきた人はおそらく審査には通りません。
「年収をアップさせるため」「キャリアアップのため」などのポジティブな理由の転職で、さらに転職の間に無職の期間がない場合には審査に通過することができます。
いずれにせよ、auじぶん銀行住宅ローンでは勤続年数3年は必要になるということの証拠でもあります。
3年未満の人は上記のようなポジティブな転職でない限りは審査に通過することは難しいでしょう。
他債務があると審査通過は難しくなる
住宅ローン審査においてはカードローンやフリーローンなどの使い道自由と無担保の借入があると審査には著しく不利になります。
基本的には１本も他債務はない方が良いでしょう。
なお、他債務の返済額も住宅ローンの返済比率の計算の際に考慮されるため注意してください。
個人事業主は審査通過が難しい
個人事業主は以下の2つの理由から住宅ローンの審査に通過することが難しいと言われています。
①事業規模が小規模で安定性が望めない
②節税のために所得を低くしている
仮に、所得を低くしていない人であってもやはり事業としては不安定ですので審査に通過することは難しいと考えた方がよいでしょう。
店舗型銀行であれば、事業資金の審査に似た審査を行い、当該事業の安定性を審査しますが、auじぶん銀行はそのような審査は行いません。
個人事業主は最低でも開業から３年以上は経過している必要があり、3年間の平均所得が審査の際の所得とみなされます。
ここで、少しでも基準に満たなければ審査には通過できません。
店舗型銀行であれば、「4年前は所得が大きかったから、3年前はその反動で売上が減少した」などの事業性の審査を行いますが、ネット銀行であるauじぶん銀行はそのような審査は行いません。
このため、よほど直近３年間の所得が安定している個人事業主でないと、auじぶん銀行住宅ローン審査に通過することは難しいでしょう。
auじぶん銀行と店舗型銀行の違い
金利の低いauじぶん銀行の住宅ローンですが、店舗型の銀行よりも審査の融通が利かないというデメリットがあります。
店舗型銀行とauじぶん銀行の審査面の違いはどのような点にあるのでしょうか？
保証会社が付く店舗銀行の方が融通が利く
保証会社と銀行は人間関係で成り立っています。
銀行と保証会社は頻繁に勉強会を行ったり、飲み会を開いていることもよくあります。
銀行は取り上げた住宅ローンをできるだけ保証会社に通してもらうために、保証会社との人間関係構築に努めているのです。
このため、多少基準外の融資案件であっても、銀行がお願いして、保証会社に審査に通してもらうこともよくあります。
また、保証会社の保証料というのは審査によって安くなることも高くなることもあります。
公務員や上場企業会社員などは10万円代の保証料が適用されることがある一方、個人事業主などは100万円を超えることもあります。
つまり、属性の悪い人に対しては高額の保証料を設定して審査で拾うことがあるのです。
しかし、auじぶん銀行はこのように属性によって金利や手数料を変更することはありません。
つまり、審査に幅がないのです。
このため、属性が悪い人ほど店舗型銀行の方が高額保証料で拾われる可能性が高いと言えるでしょう。
auじぶん銀行は基準外の審査は行わない
銀行と保証会社は人間関係で構築されているため、多少基準外でも銀行から依頼されれば審査に融通を利かせてしまうこともよくあります。
しかし、顔を合わせないauじぶん銀行の審査は審査に一切融通は利きません。
例えば、軽微な担保割れの物件の購入などでは店舗型銀行は返済比率などに問題がなければ審査に通してしまうこともよくあります。
基準に満たない場合には、auじぶん銀行よりも店舗型銀行の住宅ローンの方が希望額満額の回答を得ることができる可能性は高いでしょう。
