フラット35とは？利用条件や申込方法＆金利 諸費用もわかりやすく解説

フラット35とは？利用条件や申込方法＆金利 諸費用もわかりやすく解説
歴史的な低金利水準となっている今、フラット35が住宅ローンの中でも人気です。

しかし、フラット35は通常の銀行融資とは異なり、銀行が預金の中から融資金に回しているローンでも、国かお金を借りているわけでもありません。

フラット35とはそもそもどのような融資制度なのでしょうか？

フラット35の概要や特徴、また、借入に伴う諸費用や申込方法などについて詳しく解説していきたいと思います。

フラット35とは？

フラット35について「国の住宅ローン」と解釈している人が非常に多いように感じます。

確かに、融資制度のスキームそのものは、政府系の機関が決めている融資ですが、実際に国からお金を借りているわけではありません。

まずは、フラット35という融資の仕組みについて詳しく解説していきます。

住宅金融支援機構の住宅ローン

フラット35は、国土交通省と財務省が所轄官庁である、独立行政法人「住宅金融支援機構」の証券化事業を元に、民間の金融機関と共同で提供する融資商品です。

住宅金融支援機構の前身である、住宅金融公庫は直接住宅資金の融資を行なっていましたが、構造改革の結果として、住宅金融公庫が廃止となったことから、フラット35を国が直接融資することはなくなりました。

これに伴い、住宅金融公庫は住宅ローンを証券化して、金融市場から資金を調達し、そのお金を融資するというのが、現在のフラット35です。

厳密には、民間金融機関に融資金を融通している

つまり、フラット35は、住宅金融支援機構が金融市場で調達したお金を民間銀行へ提供し、民間銀行はそのお金をもとにフラット35を融資しているのです。

このため、銀行からお金を借りるわけでも、国からお金を借りるわけでもなく、証券化された住宅ローン債権が金融市場で現金化され、そのお金が住宅資金として借主に融資されている、かなり特別な融資制度なのです。

証券化によって金融市場で調達した資金を提供→買取型

先ほど述べたように、金融市場で調達した資金が融資金となる融資方法を買取型と言います。

買取型の融資では、原則的に建設費・購入価格の90％までしか借りることはできません。

保険によって金融機関が融資する→保証型

一方、フラット35日は保証型の商品も存在しました。

保証型では、民間金融機関が、住宅ローン債権に住宅金融支援機構の「住宅融資保険を設定し、この保険の受益権を機構が買い取るという方法です。

この方法でも、民間金融機関にはリスクはないのですが、保証型のフラット35は今は取扱いがありません。

三菱東京UFJ銀行・SBIモーゲージ・日本住宅ローン・千葉興業銀行のみが保証型のフラット35を取り扱っていましたが、保証型のフラット35では、住宅融資保険料を取扱金融機関が負担しなくてはならないため高コストです。

そのため、取扱が少なく、最後に残った三菱東京UFJ銀行での2013年3月31日の融資実行分を最後に取り扱いは終了しています。

このため、今は買取型のみの取扱となっています。

買取型でも住宅購入・建築価格の100％まで融資を行なっていますが、担保価格の90％以内か90％超かによって金利が異なり、90％以内の方が低金利で融資を受けることができます。

フラット35の特徴

フラット35の特徴といえば、テレビCMでもおなじみのように、「35年間金利がずっと変わらない」という点をほとんどの人が挙げるでしょう。

しかし、フラット35の特徴はこれだけではありません。

フラット35の特徴のすべてをご説明していきたいと思います。

金利の例：2019年2月時点の金利水準

フラット35の金利は以下の通りです。

後述しますが、フラット35は直接融資ではないので、取り扱う金融機関によって適用される金利は微妙に異なります。

また、借入期間が20年以下になると「フラット20」という商品名になり、親子リレーなどによって借入期間が36年以上50年以下になると「フラット50」という名称になります。

参考までにフラット20とフラット50の金利もご紹介していきたいと思います。

【フラット35】 借入期間：21年以上35年以下
融資率９割以以下：年1.310％～年1.960％
融資率９割超：年1.750％～年2.400％

【フラット20】 借入期間：20年以下
融資率９割以下：年1.250％～年1.900％
融資率９割超：年1.690％～年2.340％

【フラット50】 借入期間：36年以上50年以下
融資率９割以下：年1.690％～年2.190％
融資率９割超：年2.130％～年2.630％

このように、取扱金融機関のよってフラット35はかなり金利の幅があります。

フラット35を借りる時には、「どの金融機関へ申込を行うのか」ということがかなり重要になるということを理解しておきましょう。

取扱機関によって金利が異なる

直接融資を行なっているわけではないので、国の教育ローンのように、だだ代理業務を民間金融機関は行なっているわけではありません。

金利だけでなく、手数料も異なるので、比較を行なった上で申込をするようにしてください。

最長35年固定

フラット35の最大のメリットが金利が最長35年間固定されるという点でしょう。

今は、歴史的な低金利水準です。

一般的には、すぐに金利が上昇する可能性は少ないと言われている中ですが、10年先、20年先の金利情勢など誰にもわかりませんし、何が起こるのかも分かりません。

将来の金利という不透明な要素を、最長35年間、金利が低い今のうちに固めてしまえば、万が一、将来的に金利が大きく上昇した際のリスクヘッジになることは間違いありません。

確かに今は変動金利の水準が0.4%程度まで下がっている銀行も存在しますが、反対に長期間金利が固定されるフラット35も、安心という理由から多くの人に支持をされており、「完済まで金利上昇リスクを排除したい」という人には、メリットです。

団信加入が義務ではない

普通の銀行住宅ローンであれば、今は団信加入は義務です。

このため、健康な人でないと住宅ローンを組むことができません。

しかし、フラット35は団体信用生命保険への加入が義務化されていません。

審査には問題ないけど、団体信用生命保険で引っかかってしまって住宅ローンを組むことができなかったという人も少なくないのではないでしょうか？

実際に、筆者は銀行員時代に２回ほどこのようなことがありました。

このような人でも、団信加入が義務ではないフラット35であれば住宅ローンを組むことができます。

しかし、これはメリットであると同時にデメリットでもあります。

団体信用生命保険に加入しないということは、借主に万が一のことがあった時には家族に住宅ローンが残ってしまうということです。

残された家族が住宅ローンを返済することができない場合には、住む家を手放さなければならない可能性も考えられます。

団信なしで借りる場合には、自分にもしものことがあった場合を考えて、お金を残すか、家族にしっかりと了解をとった上でフラット35を借りるようにしてください。

なお、フラット35は別途保険料を支払うことで、団体信用生命保険に加入することができますので、できればこちらへの加入をおすすめします。

保証料が不要

フラット35には保証会社はありません。

そのため、民間銀行住宅ローンを借りた場合に発生する保証料が不要になります。

ただし、取扱金融機関によっては高額の事務手数料が必要になるので注意しましょう。

とはいえ、民間銀行の保証料よりは事務手数料の方が安くなりますので、融資実行時の諸費用は一般的にフラット35の方が少なくなります。

繰り上げ返済手数料不要

フラット35は繰り上げ返済手数料は無料です。

フラット35は融資残高に応じて、団信の保険料が毎年変動しますので、繰り上げ返済を行い、早めに住宅ローン残高を減らしていけば、団信の保険料も安くなります。

手数料は無料ですので、どんどん返済していきましょう。

ただし、フラット35は10万円以上でないと繰り上げ返済をすることはできないので、民間銀行の住宅ローンのように、1万円程度の毎月の節約分をコツコツと返済していくという方法での繰り上げ返済をすることはできません。

つなぎ融資はない

つなぎ融資とは、住宅の着工段階に応じて支払いの必要が生じる資金を、その都度融資し、工事完了後の住宅ローンから一括返済するという融資です。

つなぎ融資があることによって、住宅着工中は住宅ローンの返済と、家賃の支払いをWで行う必要がないのですが、フラット35そのものにはつなぎ融資はありません。

このため、つなぎ融資を利用したい場合には、取扱金融機関で短期的にお金を借りる必要がありますが、この金利は前述したフラット35の金利よりもだいぶ高くなってしまいます。

例えば、フラット35の取扱を専門に行なっているARUHIでは、フラット35専用のつなぎ融資の取扱いがありますが、金利は3.6％～15.0％とかなりの高金利になります。

さらに手数料も10万円（税別）かかりますので、つなぎ資金のコスト負担は決して少なくありません。

つなぎ資金の取り扱いがないというのは、フラット35のデメリットと言えるかもしれません。

フラット35はどこに行けば申し込める？

長期間金利が固定され、しかも低金利ですので、金利変動が嫌という人はフラット35に魅力を感じるかもしれません。

では、フラット35はどこに行けば申込をすることができるのでしょうか。

直接融資は行なっていない

先ほど説明したように、フラット35は以前の住宅金融公庫のように、直接融資を行なっているわけではなく、民間金融機関を通して融資を行なっています。

そのため、取り扱っている金融機関に申し込みをする必要があります。

フラット35は銀行であればほぼ全ての金融機関で申し込みを受け付けていますが、詳しくは住宅金融支援機構のホームページで確認をしてみましょう。

以下のページで取扱金融機関が一覧になっています。
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/contacts/top#financiallist

ネット銀行ではauじぶん銀行やジャパンネット銀行やソニー銀行で取扱がありませんが、その他は地銀も含め多くの金融機関で取り扱っています。

銀行や信用金庫の他、信販会社などでも取り扱いがあり、オリックスクレジットやトヨタファイナンスなどでも取り扱っていますので、まずは取扱金融機関の確認をしておきましょう。

取扱金融機関によって金利が異なるので注意

注意しなければならないのは、住宅金融支援機構のフラット35は取り扱い金融機関によって金利が異なるという点です。

フラット35の金利は、投資家に支払う利息と、機構の運営費用、そして取扱金融機関の手数料という3つの要素で構成されています。

このうち、取扱金融機関の手数料は、金融機関独自で決めることができるので、手数料率が低い金融機関でフラット35を借りれば、より低金利でフラット35を借りることができるのです。

したがって、店舗を持っておらず管理コストが低い、ネット銀行やARUHIなどのフラット35は地方銀行の金利よりも低く設定されていることが多いのです。

フラット35に必要な諸費用

フラット35を借りる場合には、融資実行時や借入中に様々な費用が発生します。

中には銀行の住宅ローンでは発生しない費用もあり、思わぬ形で負担を強いられることもありますので、諸費用についてもしっかりと理解をしていくようにしてください。

金融機関によっては事務手数料が発生する

先ほど述べたように、フラット35を借りる際には、取扱金融機関に対して融資事務手数料を支払わなければなりません。

この手数料も金融機関ごとに異なる点に注意が必要です。

例えば、ARUHIと楽天銀行では手数料が以下のように異なります。

ARUHI：融資金額の2.0％（税別）、最低事務手数料 200,000円（税別）
楽天銀行：融資金額の1.404％（税込）、最低事務手数料100,000円（税別）

このように、どこから借りるのかによって、金利だけではなく、手数料も異なります。

フラット35は手数料も含めた実質年率で申込金融機関を比較した方がよいでしょう。

団信加入の場合には保険料も必要

団体信用生命保険に加入する場合には、別途保険料も必要になります。

一般的な団体信用生命保険は、金利に保険料が含まれていますが、フラット35は金利に保険料が含まれないので、保険料込みのコースと、保険に非加入のコースで金利が分かれています。

一般的には死亡保障だけつけても金利は0.2%上乗せになり、特約をつけるとさらに0.24%上乗せとなります。

団信は加入した方がよいですので、他の死亡保険でよほど充実した保障に入っていない限りは、団体信用生命保険料込みの金利で銀行住宅ローンと比較すべきでしょう。

フラット35とは？ まとめ

フラット35は長期間固定で金利変動のリスクを排除しつつ、低金利で借りることができる非常に優れたローンであることは間違いありません。

ただし、借入の際には以下の３点に注意しましょう。

①どの金融機関へ申込をするかによって、適用される金利が変わる
②事務手数料が取扱金融機関によって変わる
③団信の保険料負担は決して軽くはない

この３点を考慮し、フラット35を借りるのかどうか、どの金融機関へ申し込むのかということを慎重に検討して利用するようにしましょう。

※団信の制度が平成27年から変わっています。
27年以前は別途保険料納付でしたが、今は金利上乗せとなっていますので、この点も修正済みです。