住宅ローンには変動金利と固定○○年という金利のオプションがいくつもあります。
住宅ローンを契約する際に「どの金利がよいのか」と悩む人も多いのではないでしょうか？
銀行員は金利の仕組みや一般論は話してくれますが、決して「どちらの金利がよい」とは言ってくれません。最後は自分で決めるしかないのです。
金利はどのような仕組みで決まり、どのように動いていくのでしょうか？
固定金利・変動金利の仕組みと、金利の計算方法や、金利タイプは変更できるのか等を解説します。
「金融機関別に金利を大公開！住宅ローンの最新金利比較」はこちらの別ページにまとめました。（準備中）
目次
固定金利のメリットとデメリット
固定金利は固定期間の間は金利が動かないという点が最大のメリットですが、変動金利に比べて金利が高くなるという点がデメリットです。
また、固定期間の間に金利が上昇すればメリットを享受できますが、反対に金利が低下した場合には損をすることになってしまいます。
メリット①固定期間は金利が動かない
固定金利は固定10年であれば、10年間は借りた当初から金利が動かないことになります。金利は日々変動するものですので、金利が上昇するのが嫌だとか、金利の動きに左右されるのが嫌という人は固定金利を選択しています。
メリット②金利上昇リスクを銀行が負ってくれる
金利が上昇すれば、変動金利であればその上昇の影響はローンの金利にも反映されます。
しかし、固定金利であれば、金利が上昇した際のリスクはすべて銀行が負ってくれるため、固定期間の間は金利が上昇しても顧客の財布は一切痛まないという点もメリットです。
デメリット①変動金利に比べて金利が高い
固定金利は金利の上昇リスクを銀行が負うため、変動金利に比べて優遇幅が小さくなっています。
詳細は後述しますが、住宅ローンの金利は以下のように決まっています。
変動金利：短期プライムレート－○○％
固定金利：長期プライムレート－○○％
この○○％の部分が変動金利のほうが大きいため、変動金利のほうが金利が低くなっているのです。
変動金利は金利上昇リスクを顧客が負ってくれるため、銀行も優遇幅を大きくしています。
ちなみに、固定期間が短い方が、銀行が金利変動リスクを負う期間が短くなりますので、○○％の優遇幅が大きくなっています。
同じ固定金利でも固定3年とか固定5年のほうが金利が低いのはそのためです。
デメリット②金利が低下した時のメリットを享受できない
固定金利は一度固定期間を決めてしまったら固定期間の間は借入当初の金利が続きます。
そのため、その後金利が低下したとしても住宅ローンの金利が高くなることはありません。
筆者もリーマンショックの際にこれ以上金利が下がらないと思って、「歴史的な低金利時代ですから、今のうちに金利を固定しておくのも1つの方法かもしれません」と述べた結果、固定金利で住宅ローンを借りた顧客が何人もいますが、ここまで金利が下がった今となっては、変動のほうがよかったかもしれないと思います。
まさか、ここまで金利が下がるとは当時は思いもしませんでした。
このように、固定金利にしてしまうと、金利が低下した際のメリットを得ることができないという点がデメリットです。
デメリット③固定期間が終了したら優遇が受けられない（小さくなる）
住宅ローンの固定金利は固定期間が終了したら、そこからまた固定金利か変動金利を選択することができますが、この際の金利は優遇幅が一切ないのが原則です。
基準金利－○○％の○○の部分が無くなってしまうのです。
変動金利が全期間優遇されることに比べてこの点は明確にデメリットです。
しかし、最近は固定期間終了後に他行に借り換えられることを防止するため、固定期間終了後も金利を○○％優遇しますよという住宅ローンが一般的です。それでも借入当初よりも優遇幅は小さくなってしまいます。
変動金利のメリットとデメリット
変動金利のメリットは何といっても全期間金利が優遇されるという点にあります。その一方、金利が上昇した際のリスクはすべて借主が負わなければならないという点が最大のデメリットです。
メリット①全期間金利が優遇される
変動金利は全期間基準金利から優遇が行われるのが特徴です。
変動金利は短期プライムレート－○○％というように金利が決定しますが、この○○％という優遇幅は完済まで変わらず優遇され続けます。
固定金利はこの優遇幅は固定期間終了とともになくなるか、もしくは優遇幅が小さくなることに比べれば大きなメリットであると言えます。
メリット②金利が低下した時のメリットを享受できる
固定金利は固定期間中に金利が低下しても、住宅ローンの金利は変わりませんが、変動金利は市中金利が低下した場合には住宅ローン金利が低下することになります。
金利が低下した際のメリットを享受できるのが変動金利のメリットです。
デメリット①金利が上昇した時のリスクはすべて自分に
変動金利のデメリットはこの1点に尽きます。優遇幅が固定金利よりも大きい変動金利は市中金利が上昇した場合には、この上昇リスクをすべて自分が被ることになります。
むしろ、顧客が金利上昇リスクを負ってくれるからこそ変動金利は優遇幅が固定金利よりも大きくなっているのです。
当初10年固定（固定金利選択型）のメリット・デメリットと10年以降はどうなる？
今は固定15年とか固定20年の住宅ローンが増えてきましたが、地方銀行などでは固定10年までの固定期間しか扱っていない銀行も数多く存在します。
固定10年のメリットとデメリットはどのような点にあるのでしょうか？
10年間は歴史的な低金利を享受できる
現在は歴史的な低金利時代と言われています。今後は金利は景気回復とともに緩やかに上昇していくとも一部では言われていますが、固定10年を選択しておけば、この歴史的な低金利を10年間は享受できることになりますので、1年後や2年後に金利が上昇しても、低い金利のままであるというメリットがあります。
10年先の金利は読めない
10年固定金利の最大のデメリットは10年先の金利まで読むことができないため、10年後に固定期間が終了したときには思ってもいないような高金利になっている可能性があります。固定期間が長ければ長いほど、より長い先の将来の金利を予測しなければなりませんが、未来のことは誰にも分りません。
現実にこの10年でこの国の赤字国債残高は約2倍になっています。国債価格に大きく関係する固定金利が10年後にどうなっているのかということは、誰にも分らないのです。
10年の固定では少ないかも
筆者は、これ以上金利は下がらないと考えています。
後述しますが、変動金利に影響する政策金利はずっと0％ですし、国債価格も今後は下落のリスクのほうが高いと考えるため、金利がこれ以上低下する余地はないのです。
また、銀行の金利優遇も原価割れ寸前まで優遇しており、金融庁もむやみな金利競争ではなく、銀行サービスに付加価値を付けて適正な金利をとるように銀行への指導を行っていますので、今後は金利が緩やかに上昇していく流れにあるのではないでしょうか？
このため、むしろ10年固定では固定期間が短すぎるように思います。
歴史的な低金利のうちにフラット35のような超長期間固定金利商品で、金利を全期間固定させてしまう方が賢いと思います。
住宅ローン金利の計算方法
住宅ローンの金利の違いによって、どのくらいの利息を負担しなければならないのかは自分でも計算することができます。
毎月返済額から計算
銀行から借入を検討している住宅のシミュレーションを行ってもらうと毎月○○万円の返済になります。という数字を示してくれます。
例えば3,000万円の住宅ローンを30年で借りた場合に毎月96,000円返済と言われた場合には、総支払額は96,000円×30年×12か月＝3,456万円となります。
利息支払額は総支払額3,456万円－借入元金3,000万円＝456万円ということが分かります。
あらかじめ毎月返済額が分かっている場合には、利息は毎月返済額×返済月数－借入元金で計算しましょう。
ローン電卓で計算
毎月返済額が分かっていない場合には、銀行のホームページにある「返済シミュレーション」やインターネットで「ローン電卓」と検索すれば返済額を計算してくれるサイトがいくつもありますので、それらで試算を行いましょう。
これらに「借入額」「金利」「借入期間」を入力すれば、簡単に毎月返済額を算出してくれます。
毎月返済額が分かったら、毎月返済額×返済月数－借入元金で利息支払い額を算出することができます。
元利均等の計算は複雑な計算で手計算ができませんので、これらのサイトを活用しましょう。
住宅ローンの金利が決まる仕組み
住宅ローンの金利は変動金利、固定金利で根拠となる金利が全く異なります。
固定金利の金利が仕組み
固定金利は長期プライムレートという銀行の金利に一定の優遇幅を設けて決定しています。
長期プライムレートが基準としている金利は新発10年物国債の金利です。
いわゆる長期金利という金利が上昇すれば固定金利が上昇しますし、長期金利が下落すれば固定金利は下落します。
変動金利の金利が決まる仕組み
変動金利は短期プライムレートという銀行の金利に一定の優遇幅を設けて決定しています。
短期プライムレートは銀行間で資金を融通する際の金利で、短期プライムレートは日銀が銀行に資金を融資する際の金利である政策金利をもとに決定します。
つまり、政策金利が上昇すれば変動金利は上昇しますし、政策金利が下落すれば変動金利も下落します。
住宅ローン金利が下がる・安くなる、金利が上がる・高くなるのは？
固定金利は新発10年物国債の金利である長期金利、変動金利は日銀が銀行に融資する際の金利である政策金利に連動しています。
では、住宅ローンの金利が上下するタイミングは具体的にどのような時でしょうか？
変動金利は政策金利が下がった時に下がり、上がった時に上がる
変動金利は政策金利が下がった時に下がりますが、現在、日銀は民間銀行が日銀からお金を借りやすくするためにここ10年以上ゼロ金利政策を行っています。
変動金利に低下余地はほとんどない
すでに日銀の政策金利は0％ですので、0％よりも金利が下がる可能性は考えられません。
日銀の当座預金の1部をマイナス金利にする、マイナス金利政策を2016年に日銀は実行しましたが、政策金利もマイナス金利を導入して、民間銀行により一層お金を流すような政策を実行すれば話は別かもしれませんが、今のところそのような話は聞こえてきません。
つまり、政策金利はこれ以上下落することはないのです。
つまり、住宅ローンの変動金利がこれ以上下がるということは考えにくいのです。
変動金利が上昇するタイミングとは
日銀が政策金利を挙げたら変動金利も上昇します。
日銀が政策金利を上昇させるタイミングとは、市中銀行の融資が活発化して民間にお金が流れすぎているため、金利を引き上げてお金の流れを引き締めることを示します。
現状の日本経済は銀行融資が伸びずに資金が余っている状況ですので、よほど景気が良くなってこの状況がよくならない限りは、政策金利が上昇するということは考えにくいでしょう。
固定金利は国債価格が上昇した時に金利が上がる
固定金利は新発10年物国債の金利である長期金利に連動しています。
国債というものは市場で取引されていますので価格が日々変動しますが、価格がどうでああれ発行時のクーポン価格を受け取ることができます。
10,000円で100円のクーポンを受け取ることができる国債の金利は1％ですが、この国債の価格が上昇して12,000円で100円を受け取る場合の金利は100円÷12,000円×100＝0.83％となります。
逆に国債価格が下落して8,000円になっても受け取るクーポンは100円ですので、この場合の金利は100円÷8,000円×100＝1.25%となります。
新規で発行する新発国債はこの市中の金利に合わせてクーポンを決定しています。
市中の金利よりも低い利回りで発行したら、誰も新発国債を買わずに市中国債を購入するためです。
つまり、国債の価格が上昇すると金利は下落し、国債価格が上昇すると金利は低下するのです。
固定金利は上昇リスクのほうが大きい
現在、日本の国債は買い手市場で、値段は高水準を維持しています。
国際的に安全資産とされている日本国債は海外の投資家から買われていますし、今は日銀が異次元の金融緩和を行っているために市中の国債を買いまくっているためです。
しかし、国債に流れている資金が株式市場に流れたら国債は売りが先行して国債価格が下落するリスクがあります。
実際に、2017年1月、トランプ米大統領への期待感から国債が売られ、米国株式市場へその資金が流れたことから、国債が下落して、一時期、一部の金融機関では変動金利よりも固定金利のほうが低くなったことがありました。
また、国債の信用はその国への信用ですが、日本の財政難、少子高齢化などの今後山積する問題を考えた時に今のように国際的な信用を得ることができ続けるかということには疑問も残ります。
日銀が金融緩和をやめたら…
現在、日銀は金融緩和で市中の国債を買いまくっており、市中の国債の4割以上を買っている超大口先です。
日銀が金融緩和をやめた時に、日本国債は大口先を失うことになります。
買い手がいなくなった商品な何でもそうですが、価格が下落するのです。
今後、金融緩和政策がどのような出口戦略を取るかは分かりませんが、日銀の金融緩和の行方によっては国債価格が下落して金利が上昇する危険性も内包していると言われています。
住宅ローン借入後、同一銀行で変動金利や固定金利への変更はできるの？
変動金利で住宅ローンを借りてしまったけどやっぱり固定金利にしたいとか、住宅ローンを借りた後に金利タイプを変更することは可能です。
しかし、銀行によって、優遇幅や手数料などは異なるようです。
金利タイプの変更ができる
金利タイプを固定から変動へ、変動から固定へ変更することは基本的にどの銀行でも取扱い可能です。
最初から「いつでも変更可能」と謳っている住宅ローンもありますが、表記がなくても相談すれば金利タイプの変更にはどの銀行も応じてくれます。
変更後の金利優遇ができるかどうかは銀行次第
金利タイプの変更自体はどの銀行でも受け付けてくれますが、変更後は基本的に基準金利が適用されてしまいます。
当初、一定期間または全期間その金利で借りると約束したからこそ金利優遇が行わるため当然と言えば当然です。
しかし、住宅ローンの中には、金利タイプ変更後も一定の優遇を行ってくれるとあらかじめ決まっている商品もありますし、基準金利に戻ってしまうという銀行でも、交渉すれば金利の優遇には応じてくれるのが一般的です。
条件変更手数料が発生する場合も
住宅ローンの借入期間の途中で金利タイプを変更するということは「条件変更手続」に該当します。
基本的に条件変更には条件変更手数料が発生します。手数料は銀行によって異なりますが、30,000円プラス消費税となるのが一般的です。
しかし、金利タイプの変更が固定期間の途中でも自由にできる住宅ローンでは条件変更手数料は発生しません。
他行への借り換えを考える・する際に気をつけたい点。違約金などある？
借入期間の途中で金利タイプを変更したくなった場合には借り換えを検討するのも1つの方法です。
借り換えには諸費用が発生するため、諸費用も加味して借り換えを検討しなければなりませんし、保証料も還付される場合もありますので、その点も考慮に入れて借入額を決定しましょう。
また、場合によっては今借りている銀行に金利を下げさせた方が手間も費用も安くなる場合もあります。
金利差だけでなく諸費用も計算しよう
例えば、2％の住宅ローンを借りているから1％の住宅ローンに借り換えたほうが得だろうと安易に考えてしますのは危険です。
借り換えには以下の諸費用が掛かります。
①保証料（借入金額や審査によって異なりますが、借入金額の3％～6％程度）
②登記費用（借入金額×0.4％の登録免許税と司法書士への報酬が5万円～10万円程度）
③印紙代（借入金額によって異なるが1,000万円超5,000万円以下は2万円）
④住宅ローン手数料（30,000円程度だが発生しない銀行もある）
借り換えにはこれらの諸費用も加えて借り換えるのが一般的です。
2,000万円の住宅ローンを借り換える場合に諸費用合計で50万円かかる場合には2,050万円にして借り換えるのです。
保証料の還付も考慮に入れよう
保証料を一括で払った場合には、30年ローンの場合には向こう30年分の保証料を前払いすることになります。
10年借りた所で借り換えを行う場合には、未経過分の20年分の保証料が還付されることになります。
借り換えにはこの諸費用も加味するとよいでしょう。
諸費用が50万円、還付される保証料が10万円の場合には
住宅ローン残高2,000万円＋諸費用50万円－保証料還付10万円＝2,040万円にて借り換えを行います。
借り換え前の住宅ローン2,000万円、金利2％の毎月返済額が101,177円のローンを金利1％で借り換えた場合には2,040万円、金利1％で毎月返済額は91,979円となります。
毎月1万円弱のメリットが出ることになります。
このように借り換えの際には諸費用や保証料還付分も加味して試算する必要があります。
このような細かいシミュレーションは借り換えの相談に行った際には銀行が行ってくれますので安心してください。
繰上返済手数料がとられる銀行も
借り換えによって、既存住宅ローンを一括返済した場合には繰上返済手数料が発生する場合があります。
通常は30,000円プラス消費税が必要になります。
一部繰上返済手数料が無料という銀行は多いですが、借り換えの場合には一部ではなく、全部繰上返済になりますので、その場合には手数料が必要になることもあるため注意しましょう。
借り換えをちらつかせて金利を下げさせた方が特になることも
銀行にとって融資金額が大きな住宅ローンを他行に借り換えられてしまうことは、非常に嫌なものです。
筆者も銀行員時代は固定期間が終了する顧客には、終了する前に今後の話をするように固く指導されていました。借り換えを検討している顧客には金利を引き下げてでも引き留めるためです。
もしも、固定期間終了を放置して借り換えされてしまった場合には上司からものすごく怒られるのです。
このため、既存住宅ローンを借りている銀行に、他の銀行で作成した借り換えのシミュレーションを見せて「借り換えを検討しているのですが金利は下がりませんか？」と相談すればかなりの確率で金利を下げてくれます。
借り換えは新規で借りた時と同じような手間と時間がかかるため、金利が下がるのであればそちらの方がメリットがありますので、借り換えを検討している人は、一度他行でシミュレーションを取ったうえで、金利の引き下げ交渉を行ってみてください。
住宅ローン 固定金利と変動金利の比較 まとめ
固定金利と変動金利のメリットとデメリットは表裏一体で、一方のメリットがもう一方のデメリットになるようにできています。
金利が今後上昇すると予測するのであれば、固定金利を選択するべきですし、下落もしくは維持するとの予測であれば変動金利を選択すべきです。
ただし、将来のことは誰にも分らないため、銀行員は今後の金利動向を予測するようなことは絶対にしません。
基本的には自分で予測し、その予測に基づいたリスクを自分で引き受けるしかないのです。
固定金利は国債の価格変動に基づき上下しますし、変動金利は日銀の政策金利に連動しています。
そう考えると、普段何気なく見ているニュースにも興味がわくのではないでしょうか？
住宅ローンは銀行との交渉の余地が大きい商品ですので、金利をもっと下げたい時や、金利タイプを変更したい時や、借り換えを検討している際には、まずは交渉してみましょう。
その際に、他行の借り換えシミュレーションを持参すると、より交渉は有利に進む傾向にあります。
ただし、返済状況に遅れがある人は基本的に窓口に行っても相手にされませんし、借り換え審査にも通りませんので、返済には遅れがないことを徹底してください。
