フラット35と銀行住宅ローンの違い！金利 諸費用 団信 限度額 審査を比較して解説

フラット35と銀行の住宅ローンの違いを比較して解説

最長35年固定住宅ローンのフラット35は、金利変動リスクを極限まで排除することができる非常に優秀な住宅ローンです。

しかし、固定金利である以上は、変動金利よりも金利は高くなっており、最初から「長期間固定がいい」という人以外は、「銀行住宅ローンの変動金利とフラット35どちらがよいのだろう？」と悩まれている方も少なくない筈です。

住宅は一生で最も大きな買い物と言われていますので、どのような住宅ローンを借りるのかはかなり重要です。

そこで、フラット35と銀行の住宅ローンを比較してみましょう。

どちらにもメリットとデメリットがありますが、最後は自分がどのメリットを取り、どのデメリットを受け入れるのかということを決めるしかありません。

そのためには、まずは2つの住宅ローンの違いをしっかりと理解しておきましょう。

フラット35と銀行住宅ローンの違い

フラット35と銀行の住宅ローンには違いがいくつもありますが、最も大きな違いは①金利②団体信用生命保険③諸費用④融資限度額⑤金利優遇基準という5つです。

フラット35と銀行住宅ローンの大きな5つの違いについてまずはしっかりと理解しておきましょう。

金利

最も大きな違いは金利でしょう。

フラット35には固定金利しかありません。

一方、銀行住宅ローンは変動金利と固定金利から選択することができます。

下記はフラット35の金利と、民間銀行の変動金利、長期化固定金利の比較になります。

このように、固定金利は、三菱UFJ銀行の固定35年型の金利と比較しても圧倒的に低金利となっています。

長期間固定の住宅ローンを借りたいのであればフラット35は金利的なメリットがかなり大きいといえます。

比較軸は変動金利でしょう。

例えば、国内の変動金利では最も金利が低い住信SBIネット銀行住宅ローンは0.447%と、ARUHIスーパーフラット8Sの半分以下です。

ただし、変動金利は今後金利が上昇するリスクを抱えていますので、最後はどちらの方がよいのかという自分の判断になります。

団体信用生命保険

フラット35の２番目の特徴として、団体信用生命保険への加入が必須ではないということです。

これは、銀行住宅ローンでは考えられないことで、銀行住宅ローンでは、健康上の理由によって団信に加入することができない人は、住宅ローンそのものを借りることはできません。

また、銀行住宅ローンには、団体信用生命保険料は金利の中に含まれています。

前述した、住信SBIネット銀行住宅ローンも三菱UFJ銀行の住宅ローンも団体信用生命保険料は金利の中に含まれているのです。

一方、フラット35も任意で団体信用生命保険に加入することができますが、その分金利は上乗せされてしまいます。

ARUHIのなど一部のフラット35では金利＋0.2%で団信に加入するというプランもありますので、団信加入コースに加入すると、さらに金利は高くなってしまいます。

また、銀行住宅ローンでは、特約保険料無料でガン特約や８大疾病特約などがついている商品もありますが、機構団信についているのは死亡保障のみで、３大疾病特約をつけるだけでも、金利に0.24%上乗せしなければなりません。

団信という意味ではフラット35はどうしても銀行住宅ローンに劣ってしまいます。

諸費用

諸費用に関してはフラット35の方が低いと言えます。

店舗型銀行の住宅ローンには保証料がつきものです。

例えば多く住宅ローンの保証を行なっている全国保証株式会社の保証料は100万円、20年保証ごとに以下のようになっています。

Aコースという最も保証料の低いコースは弁護士や医師などの国家資格があるハイクラスの人しか借りることができないコースです。

一般的な会社員であればCコースが妥当です。

つまり、保証料率は0.66%~2.8%程度になるということです。

しかも上記保証料は20年保証の場合ですので、さらに長期で借りる場合には保証料はこの1.5倍程度になることもあります。

店舗型銀行の場合には、保証料に加えて銀行へ支払い手数料が3万円〜10万円程度別途必要になることもあります。

また、ネット銀行は保証料が発生せず、事務手数料という形になりますが、多くの場合には融資額の3.24%となります。

一方、フラット35の手数料は取り扱い金融機関によって異なり、融資額の1%~2％程度というのが相場です。

つまり、保証料ありの住宅ローンでよほど低い保証料率で審査に通過することができない場合には、フラット35の方が融資実行時の手数料を低く抑えることができます。

融資限度額の決まり方

フラット35は、担保評価額（購入または建築価格）を超える融資は基本的に行いませんし、どんな物件でもよいわけではなく、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」の取得ができる住宅に借入できる住宅が限られます。

一方、銀行住宅ローンでは、住宅の技術基準が問われることもありませんし、属性などによっては担保評価額を超える融資を行うこともあります。

したがって銀行住宅ローンでは、担保評価額が著しく低いリノベーションを伴う中古住宅などに対しても融資を受けることができる場合があります。

例えば、下記は前述した全国保証株式会社の超過保証料（100万円ごと20年保証の場合）というものです。

この場合には、上記保証料を支払うことで、担保評価額を超過する部分も保証を受けることができるのです。

例えば、担保評価額1,800円の物件購入のために、2,000万円の住宅ローンを借りようとした場合には、200万円の担保割れです。

この人がCコースで審査に通過した場合には、71,059円×２＝142,118円の超過保証料と通常保証料とは別に支払うことで2,000万円の融資を受けることができるのです。

金利優遇

銀行住宅ローンは金利の優遇は基本的に新規借入であれば誰でも平等に受けることができます。

しかし、フラット35の金利優遇は融資率に関係します。

融資率とは、担保評価額（建築・購入価格）の何％融資を受けるのかということです。

100％であれば通常金利ですが、融資率が90％以下、80％以下になるとそれぞれ金利が優遇されます。

以下はARUHIのフラット35の金利（団信加入なし）です。

8Sは融資率80％以内、9Sは融資率90％以内ですので、自己資金が多ければ低金利で融資を受けることができます。

しかし、銀行住宅ローンは自己資金があってもなくても、審査に通過できれば最優遇金利で融資を受けることができますので、金利優遇の有無は自己資金の有無とは関係ありません。

もちろん自己資金があった方が審査には通過しやすいですが、だからと言って金利が優遇されることはないのです。

フラット35と銀行住宅ローンの比較表

フラット35と銀行住宅ローンの審査の違い

これから住宅ローンを借りる人にとって、最も気になるのが「どちらの方が審査に通過しやすいの？」ということではないでしょうか？

住宅ローンという高額借入商品ですので、どちらも審査は非常に厳しく行うのですが、審査の内容やスタンスにはそれぞれ違いがあります。

審査に融通が利くか

審査に融通が利くのは銀行住宅ローンです。

銀行住宅ローンは、例え基準を満たすことができなくても、所得が高い、高額預金者、メイン取引先の従業員などの補完できる要素があれば審査に通過することができる場合があります。

また、他行との競合になった場合には、他行に負けないために金利を優遇することも珍しくありません。

一方、フラット35は審査に融通が効きません。

そもそも、資金を提供するのは住宅金融支援機構で、ローンの基準を決めているのも機構です。

取り扱いの銀行は、申込者の属性などが機構が定めた基準に合致しているかどうかをチェックシートでチェックするだけが審査の手続きになります。

このため、取り扱い金融機関の判断だけで、「この人は基準に満たないけど、返済には問題なさそうだから審査に通そう」というようなことは不可能です。

担保評価額以上の融資をするか

先ほどご説明したように、銀行住宅ローンでは担保評価額を超えても超過保証料で希望金額通りの融資を受けることができる場合がありますし、年収などが高い場合には、担保割れでも希望額通りの融資をすることもあります。

しかし、フラット35は担保評価額の範囲内までしか融資を行いません。

理由は先ほどと同じように、フラット35は基準外の審査はしないためです。

返済負担率に融通が利くか

銀行住宅ローンもフラット35と同じように、許容される返済負担率は30％〜35％以内と決まっていますが、高額預金者や国家資格取得者などの高属性の人は、返済負担率オーバーでも融資を実行してしまうことがあります。

一方、基準外の融資をしないフラット35は、やはり返済負担率においても定められた範囲までしか融資には応じてくれません。

以下はフラット35の返済負担率です。

下記の返済負担率の範囲内でない限りは融資を受けることは不可能です。

年収400万円未満：30％以内
年収400万円以上：35％以内

このように、審査においてはフラット35の方が銀行住宅ローンと比較して融通性はありません。

銀行にフラット35を申し込みしても大丈夫？

フラット35の取り扱い金融機関は店舗型の銀行であれば、ほぼ全ての銀行と言っても過言ではありません。

したがって、フラット35は自行で住宅ローンを扱っている民間銀行へ申し込むことも可能です。

筆者も銀行員時代に、自行の住宅ローンではなく、フラット35の借入の相談を受けたことが何回かあります。

銀行は、収益が高い自行の住宅ローンを借りてほしいと考えていますが、このような銀行へフラット35の相談をしても、しっかりと対応してくれるものなのでしょうか？

基本的には銀行は自行住宅ローンへ誘導する

銀行へフラット35の相談に行くと、基本的には自行の住宅ローンへ誘導されます。

「一応変動金利でシミュレーションをしてみませんか？」

「団体信用生命保険込みですので銀行の方がお得ですよ？」

「銀行の方が審査が厳しいので事前審査だけでも受けてみませんか？」

などと提案し、何とか銀行の住宅ローンへ興味を引かせようとします。

また、銀行にとってフラット35よりも売りがあるのが、変動金利だけですので、銀行員の中には強烈に変動金利のメリットを強調し、場合によっては「変動金利と言っても、実際には金利はそれほど上がりませんので」などと適当なことを言う人がいますが、このような言葉に根拠はないので信じてはいけません。

つなぎ融資だけは何とか借りさせようとする

説得しても顧客がフラット35を選択する場合には、つなぎ融資だけは何とか借りてもらおうと交渉します。

つなぎ融資は借入期間は短期間ですが、借りている期間が銀行の決算期をまたぐ場合には、銀行にとっては決算期に融資量のボリュームを稼ぐことができます。

また、少なからず利息収入を期待することもできるので、「つなぎ融資は利用しませんか？」と提案してくることがあります。

地方銀行などのつなぎ融資はプロパー融資で行われることが多く、金利的にはプロパー融資はかなりの低金利で借りることができます。

返済を借入後すぐに開始したいと言う事情がない限りは、銀行からつなぎ資金だけ借りるということにはメリットがあるので、この話には乗ってしまってもよいかもしれません。

フラット35のノルマがある時はフラット35を推奨する

銀行によってはフラット35のノルマがあるタイミングあります。

このような時には銀行は長期固定金利のメリットを前面に強調し、フラット35を押してきます。

住宅ローンだけではないですが、銀行が何の商品を押すのかは、その時々のノルマによって180度転換します。

やはり、銀行員が何を言うかではなく、自分がどのようなタイプのローンを希望するのかを明確にし、自分主導で話を進めていくことが大切なのです。

手続き自体はしっかりと行なってくれる

銀行のノルマや都合によって、銀行が押す商品を推奨してくることは事実ですが、それでも自分が「フラット35を借りたい」という意思を明確に伝えれば、銀行はフラット35の手続きをしっかりと行なってくれますし、「フラット35は他に聞いてください」などとの態度をとることはありませんので安心してください。

やはり、あらかじめ自分で借入の意思を固めておきさえすれば、どこの金融機関へ相談しようとも問題なく融資を受けることができるのです。

フラット35と銀行住宅ローンの違い まとめ

フラット35と銀行住宅ローンは、特徴やメリットとデメリットが全く異なります。

客観的にどちらの方が優れているということは言えませんので、まずは自分でしっかりと違いを理解して、自分で決めるしかありません。

銀行へ相談に行っても、銀行は自行の住宅ローンを融資したいので、フラット35と銀行住宅ローンを公平に比較してくれるとは限りません。

このため、まずは自分でフラット35と銀行住宅ローンの違いを理解しておくことが大切になります。

※団信の制度が平成27年から変わっています。
27年以前は別途保険料納付でしたが、今は金利上乗せとなっていますので、この点も修正済みです。